Dove comprare casa a Roma per investimento?

Scritto dalla Redazione Progeacasa il 30-11-2023

Nel panorama dinamico del mercato immobiliare a Roma, il 2023 si sta profilando come un anno decisivo per gli investimenti immobiliari. La Città Eterna, con la sua ricca storia e cultura, continua a offrire opportunità uniche per chi desira investire in un appartamento a Roma. Ma quali sono le zone in ascesa? Dove conviene investire oggi per massimizzare i rendimenti domani? Questo articolo esplora i quartieri emergenti di Roma, analizzando i motivi della loro crescita e fornendo consigli strategici per gli investimenti immobiliari.

I quadranti:

Roma Centro

Nel cuore pulsante di Roma, il mercato immobiliare sta vivendo una fase di notevole vivacità. Con investimenti che possono raggiungere gli 800.000 euro con un incremento dello 0,7% nei primi mesi del 2023 rispetto all'anno precedente, le abitazioni nel centro storico si profilano come opportunità d'oro per chi punta all'affitto turistico, soprattutto in vista del Giubileo del 2025. 

Analizzando le diverse zone della città, emerge un quadro eterogeneo: il centro storico registra un incremento dell'1,9% nei prezzi. Il quartiere Prati-Cavour, ricercato per le sue soluzioni di prestigio - spazi ampi, terrazze panoramiche, box auto e dimensioni generose (180-250 mq) - mostra valori che possono toccare i 6500 euro al metro quadro, con picchi di 8000 euro/mq per alcune tipologie di immobili, specialmente quelli con vista sul Tevere.

Nonostante ciò, il segmento delle abitazioni di lusso non mostra incrementi significativi, frenato dalla pressione fiscale. Sul fronte degli affitti, la tendenza alle locazioni brevi sta riducendo l'offerta disponibile. Tuttavia, nel quartiere Prati, si possono ancora trovare bilocali a 1200 euro mensili, mentre nelle zone centrali il costo sale a 1400 euro al mese.

Il quartiere universitario di San Lorenzo sta diventando un punto focale per gli investitori, che acquistano principalmente bilocali da affittare a studenti o ai loro familiari. Qui, un immobile in buone condizioni si attesta tra i 3000 e i 3500 euro al metro quadro, con un incremento di valore nelle aree più ricercate come quelle vicine a Tiburtina e piazzale Aldo Moro, dove il prezzo sale a 4000 euro/mq. Infine, nella zona di via dei Sabelli, i villini sono quotati intorno ai 300.000 euro.

Roma Nord

L'area nord di Roma sta mostrando una crescita significativa nel settore immobiliare, con particolare rilievo nelle macroaree di Cassia-Torrevecchia (+3,2%) e Monteverde-Aurelio (+1,0%). In particolare, Monteverde ha registrato un incremento dei valori, soprattutto per immobili in buone condizioni, dove l'offerta é scarsa. I condomini di costruzione recente a Monteverde Nuovo, risalenti agli anni '60-'70, raggiungono quotazioni di 3000-3500 euro al metro quadro. Si evidenziano anche ville d'epoca degli anni '30, con un prezzo medio di 4000-4500 euro/mq, e punte di 5000 euro/mq per abitazioni con vista su Villa Pamphili.

La domanda di prime case in quest'area proviene prevalentemente da residenti locali che cercano miglioramenti abitativi. Per budget più limitati, l'opzione preferita é il mercato di Gianicolense, dove i prezzi si attestano intorno ai 2500-3000 euro/mq. Via Carini e via Guinizzelli offrono immobili più commerciali degli anni '60-'70, mentre a Monteverde Vecchio i prezzi sono più alti, circa 5000-5500 euro/mq. Nel mercato delle locazioni, si registrano prezzi intorno ai 1000-1100 euro mensili per bilocali, a causa di una domanda elevata e di una scarsa offerta.

A Villa Ada-Monte Sacro, invece, si nota una leggera diminuzione dei valori (-0,9%). Il quartiere di Trieste-Villa Ada, un'area medio-alta di Roma, ha mantenuto prezzi stabili nella prima parte dell'anno. C'é un forte interesse per immobili già ristrutturati e pronti all'uso, mentre si negoziano di più i prezzi di quelli da ristrutturare, soprattutto di ampia dimensione, a causa dei costi crescenti di ristrutturazione e dei tassi di interesse sui mutui. La zona più esclusiva, tra le vie Arbia e limitrofe, ospita immobili di prestigio, talvolta realizzati da architetti noti, con valori che si aggirano sui 7000 euro/mq. Prezzi simili si trovano anche in via Chiana, verso la Salaria. Nel mercato delle locazioni, c'é una domanda notevole da parte degli studenti universitari, data la vicinanza della Luiss, ma l'offerta é limitata. Un bilocale in queste zone signorili può essere affittato a circa 1200 € al mese, e una singola stanza a 650 €.

Roma Sud

Nella zona sud di Roma, i prezzi immobiliari mostrano una stabilità generale (+0,2%), con alcune eccezioni notevoli. A Ostiense, la domanda per bilocali destinati a case vacanza ha portato a un incremento dei valori, avvicinandoli a quelli dei trilocali. Questo fenomeno é alimentato anche dalla vicinanza dell’Università Roma Tre, che attira studenti e investimenti dei genitori. Il target predominante é giovane, concentrato su bilocali e trilocali fino a 350 mila euro. Nelle zone adiacenti al Gazometro, via del Commercio, via Acerbi e via del Porto Fluviale, caratterizzate da edifici d'epoca dei primi anni del '900, gli immobili in buono stato raggiungono valori medi di 4000-4500 euro al mq. Simili quotazioni si riscontrano anche per le abitazioni situate nel lato opposto di via Ostiense, in un'area di condomini degli anni '70, mentre i prezzi scendono a 3600 euro/mq nei pressi del Tevere, verso la Basilica di San Paolo. Le nuove costruzioni in via del Porto Fluviale toccano i 6000-7000 euro/mq.

Nell'esclusiva zona dell’Aventino, prediletta dai professionisti che lavorano presso la FAO, i valori immobiliari sono elevati. Condomini di pregio e ville singole dominano il paesaggio, con prezzi medi intorno ai 7000 euro/mq. In particolare, il nuovo complesso in piazza Albania, un tempo sede della BNL, si aggira sui 10 mila euro/mq. Nel settore delle locazioni, prevale il ricorso al canone concordato, con bilocali affittati a circa 800 euro mensili.

Nell’area dell'Eur, l'attesa per il trasferimento della sede di Trenitalia e la ristrutturazione delle Torri del ministero delle Finanze alimentano aspettative positive per il mercato immobiliare. L’interesse crescente per attività di ristorazione e la domanda di case in affitto da parte di operai e società coinvolte nel progetto hanno stimolato il mercato delle locazioni, con canoni medi di 800-1000 euro al mese per i bilocali. Nonostante l'aumento dei tassi di interesse, il mercato di Eur Centro si mantiene forte, grazie a una clientela con buona disponibilità economica che predilige immobili ampi (120-140 mq) per rispondere alle esigenze di smart working. I prezzi medi si attestano intorno ai 4000 €/mq. Invece, nella zona di Eur Dalmata, si registra un maggiore ricorso al credito e un aumento dei tempi di vendita, con valori medi di 3500 euro/mq. In entrambe le aree, nonostante non vi siano nuove costruzioni, si rileva un apprezzamento per immobili in buono stato, soprattutto considerando l'aumento dei costi delle materie prime.

In conclusione, Roma Sud offre un panorama immobiliare caratterizzato da stabilità, ma con specifiche aree in cui si registrano dinamiche di crescita, rendendo la zona un punto di interesse sia per investitori che per chi cerca soluzioni abitative di qualità.

Roma Est

Il mercato immobiliare di Roma Est, in particolare nella zona di San Giovanni, registra un aumento del 0,9%. La zona che si estende da via Casilina fino a Centocelle Vecchia evidenzia un incremento dei prezzi dovuto a una domanda sostenuta e a un'offerta limitata. Vicina al Grande Raccordo Anulare e servita dalla linea C della metropolitana, questa area é anche prossima all'Università Tor Vergata, fattore che influisce sul mercato delle locazioni: un monolocale, ad esempio, può essere affittato a circa 600 euro al mese. La maggior parte degli acquisti in questa zona é effettuata da coppie o famiglie con un bambino, e l'offerta immobiliare é caratterizzata da condomini degli anni '50, con dimensioni variabili tra i 40 e i 90 mq, e talvolta senza ascensore. Le nuove costruzioni sono limitate e i prezzi medi si attestano intorno ai 3700 euro al mq. L’aumento dei tassi di interesse non ha inciso significativamente, grazie alla prevalenza di acquisti effettuati con capitale proprio o con mutui di importo contenuto.

Nel Villaggio Prenestino, un quartiere periferico di Roma, si osserva un leggero calo dei valori immobiliari. Questa zona ha visto numerose compravendite da parte di giovani coppie tramite mutui Consap, con trilocali che hanno prezzi compresi tra 110 e 120 mila euro. Le nuove costruzioni in corso hanno subito un rallentamento a causa dell’aumento dei costi, con valori che si aggirano sui 3000 euro al mq. Il Villaggio Prenestino offre un mix di condomini degli anni ’70-’80 e villette a schiera con giardino, molto richieste dopo la pandemia, che risalgono alla fine degli anni 2000. Molte compravendite sono motivate dal desiderio di miglioramento, in particolare per assicurarsi uno spazio esterno.

Infine, nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina, si registra una leggera diminuzione dei valori immobiliari. L’aumento dei tassi di interesse e la conseguente diminuzione dell’accesso al credito hanno portato, soprattutto nelle zone più popolari, a un frequente ricorso ai mutui Consap. In quartieri come Cinecittà Est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro, i valori si aggirano intorno ai 3000 euro al mq. Le aree più signorili, adiacenti al parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti, offrono immobili di ampia metratura a 4000 euro al mq. Nelle zone vicine alla metropolitana, lungo la Tuscolana, si osserva un aumento della domanda per investimenti in bilocali da destinare a casa vacanza o B&B, con investimenti di circa 180-200 mila euro. Soluzioni più esclusive degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio, con prezzi medi di 4000-4500 euro al mq.

Strategie di Investimento

Per chi é interessato agli investimenti immobiliari a Roma, é fondamentale adottare strategie mirate. Ecco alcuni consigli:

Conoscenza del Mercato Locale: Ogni quartiere ha le sue peculiarità. È essenziale comprendere le dinamiche locali per identificare le migliori opportunità.

Focus sulla Qualità: In un mercato competitivo come quello romano, la qualità dell'immobile é cruciale. Proprietà ben mantenute e ben posizionate hanno maggiori probabilità di successo.

Diversificazione: Non mettere tutti i propri investimenti in una sola area. La diversificazione riduce il rischio e aumenta le potenziali opportunità di guadagno.

Quartieri come Monteverde, Ostiense e San Giovanni offrono opportunità uniche per gli investitori che cercano di entrare in un mercato in crescita. Con la giusta strategia e una profonda conoscenza delle dinamiche locali, é possibile realizzare investimenti immobiliari di successo nella Città Eterna.

Nota: Questo articolo fornisce una panoramica generale e non deve essere considerato come un consiglio finanziario o di investimento specifico. Si consiglia di consultare un professionista per valutazioni personalizzate.